天天讯息：探访北京二手房中介门店：挂牌量增多市场仍将筑底

来源：中财网 2023-06-05 10:56:32

分享到：

6月3日，记者对北京地区二手房市场进行走访发现，北京多个片区二手房房源量激增。记者从链家一门店的数据库看到，北京房源量实时数据已经达到145266套，相比成交高峰期房源量多出4万套左右。

(资料图)

房源量增加

记者走访发现，多家门店的中介人员基本都是在店里守着电脑等客户上门，很少有外出带看的情况。

“我在北京从事二手房中介工作11年了。一般来说，北京二手房房源在10万套至11万套区间算是比较正常，超过这个界限就算滞销。最近成交量明显下来了，我们店一共20多个业务员，上个月全店只成交了6套。市场好的时候，每个人成交不止一套。”位于大兴区的一链家门店经理王伟（化名）告诉记者。

以南五环外某地铁旁大型社区为例，据中介介绍，小区一共有2000多套住房，在售房源就有接近200套。而成交高峰期，这类小区最多有70多套房源。

“卖房的人最近确实多了，主要是两类客户在卖房。一种是换房客户，另一种是变现的客户。目前这个市场，变现客户可能确实卖不上价。像南城的房子价格基本没有变化，有的片区还跌了。而东西城、回龙观、西二旗等片区很多房子的价格则有所上涨。”王伟告诉记者，“但目前来看，这些热门片区也面临挂牌房源量激增的局面。”

这一说法也得到了其他片区多位中介人士的证实。“挂牌量相比3月整体增长了20%左右。一些换房客户积极入市，毕竟换房的话，还是希望可选择范围大一点。先把要买的房子定下来，手里这套怎么也能卖掉，无非价格稍微降低一些。如果市场火爆的时候换房，很有可能出现手里的房子卖出去了，自己想买的抢不上或者根本选不到想买的户型或者楼层。”海淀区一家中介人士李梅（化名）告诉记者。

据李梅介绍，现在挂牌量多，目前的行情是成交量小、挂牌量大、价格滞涨或微跌。北京二手房一般都是一茬一茬的，谈一批卖一批，再上一批。现阶段是挂牌量集中上来了，诚心卖的还不太多，还需要时间消化。李梅说。

成交高位回落

根据北京住建委官网数据统计，截至5月30日，5月北京二手房网签12117套，环比下滑13.0%，同比上涨49.9% （去年5月，成交基数较低）。四五月北京二手房市场呈现明显的高位回落态势。

麦田房产分析认为，5月二手房成交量下滑，属于需求阶段性正常回调。今年5月二手房成交量在近五年中仅高于2022年。但拉长时间看，今年1-5月北京二手房成交量超过7.2万套，在近五年中仅次于2021年的9.1万套，排名第二，市场整体表现较为稳定。

挂牌量方面，麦田房产数据显示，5月挂牌量环比增长3.7%。成交放缓，市场去化进一步承压。

“2023年北京楼市也出现了小阳春，2月北京二手房成交量达到1.5万套，3月超过2万套。但随后市场有所降温，4月、5月均低于1.5万套。随着交易淡季来临，预计6月市场成交量将低于5月。”中原地产首席分析师张大伟表示。

3、 4月份二手房市场表现抢眼的成都，目前5月二手房已成交约2.1万套，环比下降12%，表现为高位回落。2023年1-5月，成都累计已成交二手房10.2万套，为历史高位。

我们认为，二手房成交回落与近期关于中介费率调整政策有一定关系：一是交易中介费率可能存在下调空间，二是中介费由买卖双方共同承担具备了可能性。这一定程度上导致不少潜在买房人群放缓了入市节奏。此外，还有一个重要原因在于新房市场复苏乏力，对二手房市场活跃度造成直接影响。

二手房挂牌量攀升，一定程度上说明市场改善换房意愿仍比较强烈，但承接二手房成交的刚需人群又重新回归观望，对经济形势不甚明朗、对房价调整仍有所期待是主要原因。目前，北京和上海的二手房议价空间均有所扩大。

“预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底过程。随着买卖双方价格博弈逐渐完成以及‘卖一买一退减个税’政策年底结束，很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税，再叠加年末购房需求小高峰，北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。”麦田房产分析师告诉记者。

二手房越卖越多，北京、上海议价空间有所扩大

作者丁祖昱易居企业集团首席执行官

多方成交数据显示，继4月楼市销售数据由涨转跌，未能延续复苏态势之后，5月销售数据进一步下跌。

之前复苏较为强劲的北京、上海、成都、南京等地，房地产市场也在进入5月后表现出明显回落。春节后这一波楼市的短期回暖或将结束，下半年房地产市场仍将面临较大压力。

重点城市新房市场：成交回落，回暖结束

从克而瑞研究监测的百城数据看，4月百城成交面积环比下降28%，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于2022年同期，但仍显著低于2019-2021年的同期水平。

显然，楼市销售环比几乎腰斩的数据，已说明前期积累的购房需求释放已接近尾声，市场整体供求迎来“拐点”，增长动能开始转弱。

从四大一线城市2023年以来的市场行情看，基本都在3、4月经历了一波供需两旺复苏，5月开始回落走势。一线城市中，广州市场回落较早，4月市场快速回落，5月新房成交量止跌回稳，但市场表现整体平淡。

2023年，北京楼市自1月开始连续4个月成交量上涨，并在4月达到成交量高点73万平方米，5月市场成交量开始回落，5月前三周(截止到5月21日)仅成交40万平方米。

从数据表现看，2023年北京新房市场显好于2019年、2020年，表现出较强市场复苏能力，但后劲略显不够。

2023年前5月，广州楼市与2021年同期、2020年下半年的市场活跃期相比有较大差距，但因为有楼市“小阳春”，市场整体表现优于2019年同期。

同期，深圳住房供应达到近5年高峰，约为185万平方米，成交规模也达到近5年第二高位，约为148万平方米，高于2019年。相比前几年，2023年前5月深圳楼市最大特点表现为供过于求。

从西南市场来看，即便是2023年楼市复苏强劲的成都也没有必得到疫情前水平。新房供求量自3、4月有一波冲高后，5月成交量虽保持在高位，但较4月已有明显下降，降幅达到9%。

我们认为，二手房挂牌量持续攀升原因有两个：一是因对未来市场不乐观，投资客抛售资产，落袋为安；二是改善置换需求增长，改善人群的置换需求也推动二手房挂牌出售房源增加。

在挂牌量攀升同时，二手房成交量却持续回落。受新房市场高位供应及一二手价格倒挂的虹吸效应影响，上海二手房市场热度在3月冲高至2.4万套后迅速回落，4月仅成交1.77万套。目前，上海一二手房成交比已从最高位的1:4滑落至1:2，预计下半年仍将持续走弱。

4月，广州二手住宅整体(中介促成+自行交易)网签宗数和面积分别为10041宗和99.98万平方米，环比分别下降18.10%和16.21%，同比分别增长38.04%和35.90%。目前，广州二手房市场整体表现稳定，预计5月成交也将延续回落态势。

南京的二手房成交量自2023年开始逐月走高，直至3月份达到12609套的峰值，4月开始有所回落，连续两个月成交量破万套，这主要是由于二手房以价换量，前期投资客套现。但5月前3周(1日-21日)，南京二手房成交量不及3月峰值一半，下降趋势明显。

相比其他重点城市，南京楼市似乎回落更早。2月，受益于春节前后需求释放，当地新房成交环比涨幅达51%，3月新房成交量实现同环比双增长。

但在3月中下旬，案场来访量递减，市场增长势能放缓，4月整体成交量回归到本轮行情启动前水平，5月则持续在低位盘整，成交量同比过去三年仍处低位。

从以上几大重点城市分析来看，房地产新房市场的复苏几乎在4月份就戛然而止。

二手房市场：挂牌量攀升，房子“越卖越多”

挂牌量持续攀升成为2023年以来二手房市场最显著特征。不只是北上广深一线城市的二手房市场，南京、成都等重点城市的二手房市场都呈现出一种“越卖越多”的怪现象。

截至5月26日，南京二手房挂牌量已突破17万套大关。成都二手房虽近几月一直保持在高位成交，但据贝壳找房显示，挂牌房源仍维持在约19万套高位。

北京二手房挂牌量在2022年11月就已超过10万套，2023年3月初，链家对外展示的二手房挂牌量为10.2万套。截至5月23日，最新挂牌数已超过11.86万套。

关键词：

天天讯息：探访北京二手房中介门店：挂牌量增多市场仍将筑底

相关新闻

热门文章

热点专题

天天讯息：探访北京二手房中介门店：挂牌量增多 市场仍将筑底

相关新闻

热门文章

热点专题

天天讯息：探访北京二手房中介门店：挂牌量增多市场仍将筑底