全国重点50城商品住宅成交面积同比增长40.8%

来源:青岛财经日报 2021-07-08 16:40:54

日,中国指数研究院发布《2021上半年房地产市场总结与下半年趋势展望》。上半年,百城新建住宅市场整体较为稳,价格累计上涨1.70%,涨幅较去年同期扩大0.43个百分点,但仍处于五年同期较低水

其中,住宅供求方面,重点50城新批上市面积创历史同期新高,带动需求积极释放,重点50城商品住宅成交面积同比增长40.8%,长三角地区贡献度高。需求结构方面,代表城市90-120方米住宅成交套数占比普遍提升,90米以下占比有所回落。土地方面,全国300城住宅用地供需规模下降,楼面均价创历史新高,长三角地区土地竞拍热度较高。开发投资方面,前5月房地产开发投资额高位增长,建筑工程投资为主要拉动项。

针对下半年,政府有望采取进一步措施,并从政策端持续稳定发力培育完善内部市场,对重点产业和基础薄弱环节的支持力度有望增强,进而实现我国经济持续稳定发展的长期目标。房地产政策方面,中央将继续坚持“房住不炒”基调不变,全面落实因城施策,以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标,供给端政策将持续完善和发力,要求增加重点城市土地供应量,加大租赁住房的建设和支持力度,同时,继续强化房地产金融监管力度,严查资金违规流入房地产市场,住房信贷环境预计将持续收紧。地方政府层面,因城施策下,调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延,各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策,不断细化和完善当地调控“工具箱”;热点城市“两集中”供地规则或将调整,强化房地联动效应。

卓易数据发布半年报显示,2021年1-6月青岛商品房市场累计成交金额约1279.73亿元,同比上涨约45.5%;累计成交面积约848.74万方米,同比上涨39.5%;累计成交套数73526套,同比上涨40.5%。回顾2021年上半年,青岛楼市持续回温,各家房企都迎来了小阳春,成交最多的区域主要是西海岸新区、城阳区、即墨区和胶州市等郊区域。政策层面,调控持续“加码”,从中央多次提及“房住不炒”,到加强对房地产行业的金融监管,再到土地出让“两集中”……众多信号都表明,下半年青岛房地产市场仍将以“稳”为主。

2021年1-6月青岛售房热力图

热销板块构建新“铁三角”

据了解,农历年后青岛市场情绪明显增高,三、四月份成交量达到小高峰;五月第一批次土地“新地王”诞生后刺激了一波,6月成交14821套,为上半年的巅峰,特别是主城区多个项目加快进场去化不错,同时主城项目的入市也拉高了价格,成交价从三月开始持续攀升。在此过程中,即墨区自四月份开始替代胶州与西海岸、城阳形成新的“铁三角”。

统计数据显示,西海岸成交21324套,占全市约29%,其中原胶南的成交占全市约19.3%。据了解,西海岸的融创影都学府、海岸万科城、融创维多利亚湾、融创中心和灵山湾壹号为区域销售的前五名,其中融创影都学府销售额突破26.6亿元。与此同时,西海岸销售前十名中,融创占据4个席位,以绝对实力挑起西海岸的销售大梁。

城阳区(含高新区)成交13853套,成交榜首的是金茂中欧国际城,网签898套,网签金额14.15亿,金茂中欧国际城网签多年“霸占”高新区第一大盘;亚军的和达智慧生态城卖出12.8亿元,但网签套数第一,为1215套;卓越青岚郡卖出9.45亿元位列第三。即墨成交11142套,旭辉银盛泰星河城、世茂璀璨倾城、荣盛锦绣学府均超过6个亿。

据了解,青岛商品房全市的去化周期为24个月,存量16.53万套,同比上涨6%,前期供应量大,现以消耗前期库存为主。其中,市南区去化周期最高达84个月。究其原因,主要是因为市南房地产市场目前已经成熟趋饱和,项目少销售自然少,再加房价高“豪宅”网签慢的特,还有部分老项目的“滞重”,导致了去化周期长;市北区去化周期为27月,也有与市南同样的原因;高新区和胶州的去化周期都超过了28个月。不过如果只盘点住宅去化周期的话,高新区去化周期只有8个月,为全市最短。

销售龙虎榜本土房企占一半

数据显示,2021年1至6月销售金额top10的开发商,合计总销售金额约467.1亿元,占青岛整个市场36.5%,销售面积TOP10的累计销售面积298.1万方米。其中融创超93亿元,海信突破67亿元,中国金茂也突破52亿元,TOP9业绩均突破30亿元。值得注意的是,TOP10中有5家本土房企,分别为海信、和达、山东旭辉银盛泰、君一控股(原海尔产城创)和青特。

其中,融创中国夺得销售金额和面积“双料王”,2021年1至6月销售额签约93亿元,签约面积58.4万方米。海信地产位列楼市销售榜第二,签约总金额67.8亿元,领衔本土房企。海信的主力项目是海信君澜,半年销售16.51亿元,另外,海信九贤府、湖岛世家、东山府、依云小镇,灵山湾销售也不错。中国金茂半年成交总金额52.6亿元,仅6月份销售18个亿,其中,大云谷·崂山金茂府29.54亿,超过总金额的57.4%。据了解,二期组团大云谷·崂山金茂府|悦府6月开盘,当天卖出300多套,销售额接15亿元。此外,和达集团凭借33.9万方米成为网签面积第二,山东旭辉银盛泰和龙湖集团以超过30万方米的销售面积进入面积榜TOP5。

在权益销售额中,融创中国依旧位列第一,权益销售额81.94亿元。其中崂山融创壹号院销售额11亿元,将与君一控股分别按照权益拆分,占融创被拆分业绩的一半。海信地产权益销售额65.25亿元,海信合作开发项目少,在少量的合作项目中权益比重高。权益销售额中,和达集团进入前三,权益销售额44.48亿元,和达的10余个在售项目中只有和达萃园1个项目采取与台公司合作的形式,其他均为单独开发。君一控股(原海尔产城创)权益销售额42.59亿元,比日常榜单口径有所差异,主要因为君一在大云谷·崂山金茂府和融创崂山壹号院2个项目中占股,而这两个项目均位列全市销售TOP10,尤其大云谷·崂山金茂府销售接30亿。保利发展、万科和龙湖集团由于合作开发项目多,权益排名下降。

住宅市场中,2021年1-6月青岛TOP10项目累计销售合计约165.21亿元。其中,大云谷·崂山金茂府签约29.54亿元成为上半年的第一;融创影都学府签约26.60亿元,位居榜单第二;山东头改造项目银丰玖玺城凭借222套的网签实现24.7亿元,销售额位列第三,单套均总价超过1100万元。商办市场中,1-6月TOP10签约32亿元,其中签约前三甲为裕龙檀顶山、凯琻中心和齐鲁石化总部及研发中心。

土拍“两集中”供求量跌价涨

半年报数据显示,2021年土地市场上半年,整体市场供大于求,供应、成交建面均有所下降,成交楼面价较去年同期有所上涨。其中,2021年上半年青岛全市土地供应937万方米,同比下降45%;成交土地760万方米,同比下降48%;成交土地均楼面地价3157元/方米,同比上涨9%。

从青岛月度成交来看,受土地出让“两集中”政策影响,上半年4月、6月份供地量较大,2021年月均供地建面156万方米,月均成交建面127万方米。据统计,商品住宅、商服用地、产权型人才公寓供地建面均有所减少。其中,商品住宅供应540万方米,占比62%,同比去年同期减少51%;商服用地供应266万方米,占比31%,同比去年同期减少34%;产权型人才公寓供应59万方米,占比7%,同比去年同期减少21%。土地成交方面,上半年商品住宅、商服用地成交建面有所减少,产权型人才公寓成交建面增加。其中,商品住宅成交483万方米,占比68%,同比去年同期减少48%;商服用地成交159万方米,占比22%,同比去年同期减少59%;产权型人才公寓成交66万方米,占比9%,同比去年同期增加39%。

纵观2021年上半年,土地拍卖市场出现了最高成交溢价率地块——市北区开路45号地块,溢价率高达64.89%。据了解,该地块拍卖时吸引了万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城、中巍、碧桂园、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭辉银盛泰、青特、安17家房企叫价,在经历164轮叫价后,直接触发17000元/方米熔断价,最后绿城获得该地块,成交单价仅次于深蓝中心的17800元/方米,成为迄今为止青岛土拍成交价第二高。

整体来看,2021年上半年供应商住地167宗,成交139宗,总建面751万方米,成交总价236亿;青岛实施“两集中”供应,青岛第一批次土地中供应63宗,成交61宗,成交总建面335万方米(含划拨),共有25家房企有斩获,本土房企独立拿地12家,涉本地企业7家。对此,卓易数据首席分析师王玟琳表示,“当下,即使是头部房企,在青岛拿地难度依旧不小,部分开发商下沉到三四线城市的意愿和行动明确。”王玟琳补充到,5月成交的第一批次土地下半年陆续上市,会出现大量新增供应,届时市场会继续分化,主城区及热点板块较为乐观,而部分偏远市场存在较大压力。另外,目前城阳共有产权势头减弱,逐渐回归市场化,开发商开始进入实际能力的比拼阶段。(李雯)

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