新盘特惠、旧盘促销等行为令不少意向购房者开始犹豫

来源:羊城晚报 2021-08-27 16:28:06

即将到传统的“金九银十”档期,广州楼盘动作已逐渐多了起来,或新开样板房、营销中心,或进行诚意登记,甚至是开始推出各种优惠抢先出货。在楼市持续调控下,新盘特惠、旧盘促销等行为反而令不少意向购房者开始犹豫,广州楼价会下降吗?自己该何时入市?

其实,对于广州楼市的整体发展趋势,相关主管部门已经为大家提供了答案:日前,《广州市住房发展“十四五”规划》(下称《规划》)在广州市住房和城乡建设局官网挂文发布,这是2021-2025年推进广州市住房发展的综合和指导文件。《规划》显示,“十四五”期间最主要任务的第一项,就是稳市场。

维持广州楼市的稳定,这需要持续做好房地产调控工作,“着力稳地价稳房价稳预期”。

稳地价:严格限制高价地按区域针对供地

地价和房价关系密切,如同面粉和面包的关系,这也是为何土拍市场一直备受多方关注的主要原因。广州原本计划于六七月份推出第二轮集中供地,推迟至8月26日才挂牌48宗商品住宅用地,足见管理层面对土地市场的多重考量。在此之前,深圳、天津等城市都延迟了今年的第二轮土地供应。

土地成交溢价率均控制在15%内

广州推迟至8月26日才将土地挂牌,有其自身考量。贝壳研究院统计显示,广州今年4月份的第一轮集中供地,整体土拍溢价率为15%,不算太高,但从局部看,热门区域的部分土地溢价率就比较高,例如经过113轮竞价成交的广州白云区金沙洲AB3701008地块,剔除配建面积后,楼面地价达到42122元/方米,溢价率约为45%;同时,黄埔区、番禺区共有4宗用地最终靠摇号决定其归属。

从最新《规划》和26日最新的用地公告可见,此次集中供地将会严格限制高价地,成交溢价率均控制在15%以内;部分地块采取了“限房价”“限首套房销售对象”“一次报价”等出让方式,以严防高地价搞乱市场预期,保障市民居住需求。

按消化周期针对供地

以往的供地计划,仅会列出每个区域的计划供应量,但此次《规划》,已细化到规定根据商品住房消化周期来进行供地安排:对商品住房消化周期在36个月以上的区域,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

广州中原研究发展部的数据显示,7月底广州全市商品住房库存量为869.92万方米,去化周期8.9个月。消化周期最长的是从化,为17.1个月,最低是天河的3.7个月,还没有哪个区达到要停止供地的天量库存。对照《规划》的供地思路,目前广州库存消化周期低于6个月的区域是海珠、天河,将要加大加快供地节奏。

官方数据显示,2021年1-7月,广州全市已供应住宅用地489公顷,同比增长28%;建筑面积1118万方米,同比增长29%。预计此第二批用地成交后,将有望超额完成全年住宅用地供应计划。

稳房价:持续调控年均新增供应有望达13万套

在合理稳定地价的同时,主管部门也将通过持续适度的调控来保障市场稳发展。房价的变化,和市场供应量也有紧密关系,“十四五”期间,广州也将努力保障一手商品住宅供应,新增新建商品住房供应力争累计达到65万套,通过实现供需衡来达到市场稳目的。

加强价格监管,继续严查

市场之稳,房价稳是关键之一,也是消费者最能直接感受的市场表现之一。《规划》称,将会保持调控政策连续和稳定,持续做好价格指导,着力稳房价。

通读《规划》可以发现,在楼市的交易管理方面,广州的严查高压态势不变。

比如,仍将强化商品住房价格监管,加强对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导,加大对房地产开发企业执行明码标价、一房一价规定的检查指导力度;严厉打击违法违规销售行为,通过突击检查、随机抽查、暗查暗访、合同抽检等形式,持续开展房地产市场秩序专项整治。

羊城晚报记者了解到,目前黄埔、增城、南沙等热门区域已实施一手楼价指导价政策,对于一些楼盘相对下降的指导价,部分楼盘采用降低交楼标准来应对,买家们对此举则是褒贬不一。

城市更新为市场新增一手住宅供应

日,黄埔区的升龙学府上城样板房对外开放,吸引了不少刚需群体关注。该项目可谓汤村城市更新的一个组成部分,首期保守计算也能为市场提供过千套商品住宅;同区的卓越招商臻珑府也于日前开放了示范区和样板房,首期也能为市场新增数百套供应量;增城的塔岗村旧改也在顺利推进,为市场带来新世界星辉这个可售项目……

城市供地日益紧张,通过城市更新能释放一定量的用地,为市场补充供应量。《规划》指出,建立城市更新与住房供应联动机制,通过城市更新增加中心区商品住房和保障住房供应。“十四五”期间,广州将继续实施城中村改造,并力争到2025年底前将纳入城市更新三年实施计划的83条城中村基本完成回迁安置房建设,其余100条城中村回迁安置房开工建设。

总的来说,广州的商品住房供应将保持稳。“十四五”期间,广州市的新增新建商品住房供应力争累计达到65万套,相当于年均供应13万套。广州中原研究发展部统计数据显示,2016-2020年五年期间,广州一手住宅年均网签套数约10万套。以此对比,广州楼市将能实现供需衡。

特别关注

未来五年:增城供应最多越秀供应最少

“十四五”期间,广州市的新增新建商品住房供应力争累计达到65万套(详见附表),从分区目标看,就新建的商品住房套数而言,外围城区的供应是绝对主力。其中,增城依然是未来楼市供应量最多的地方,预计会有16万套单位可上市。实际上,增城在广州楼市中一直承担“粮仓”的角色,供应和成交量均占全市11区首位。2020年和2019年,该区总成交宗数分别为25159宗和21456宗,约占全市当年总成交量的25%和27%。根据《规划》,2021-2025年增城区的供应量将主要布局在荔城和新塘板块。

11区中,传统中心区中的越秀区,毫无意外成为“十四五”期间新增供应最少的区域,整体规划供应仅有0.5万套。新增住房供应主要通过登峰村、西坑村、瑶台村等城中村改造解决。(记者陈玉霞)

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