大悦城:净利润跌六成,战投面临浮亏,处于橙档区间

来源:览富财经网 2020-11-17 13:55:05

经过三个季度的努力,大悦城(000031.SZ)仍未摆脱净利润大幅下滑的尴尬情形。而更为尴尬的是,当初对入股大悦城而信心满满的太平人寿和工银瑞信,却因其股价不争气而不得不承受较大幅度的浮亏。

净利润大幅下降

今年前三季度,大悦城净利润仍然大幅下降,跌幅超过六成。

日前,大悦城发布三季报。数据显示,前三季度实现营收178亿,同比下降20.3%;归母净利7.6亿,同比下降67.7%。

相较今年上半年,大悦城业绩略有起色。半年报数据显示,上半年营收122亿,同减33%;归母净利润5.7亿,同减70%。通过对比发现,不管是营收还是归母净利润,今年第三季度虽然仍表现为负增长,但幅度分别收窄12.7个百分点和2.3个百分点。

华泰证券认为,归母净利同比大幅下降,主要是受结算结构以及疫情等因素影响。其中,持有物业运营业务受疫情影响显著,同时地产开发业务竣工延迟,导致结算进度延缓。值得注意的是,非并表项目出现7.3亿亏损,以及公司计提2.1亿存货跌价准备,吞噬了部分利润。此外,2019年同期结算上海、深圳高毛利项目,基数较高导致报告期毛利率同比下降了5个百分点至43.8%,也影响了净利润的增速。

如果观察大悦城销售情况,其实并不算太差。据克而瑞研究中心数据显示,大悦城前三季度销售面积236万平方米,销售金额581亿,同比增长约16%。同时,大悦城位列全国房企销售额排行第48位,较今年年初排名,略有提升。此外,大悦城销售目标完成率达73%,预计全年可实现800亿销售规模。

当然,公司货值相对比较充沛,近几年销售额或能稳定增长。据中报披露,截至2020上半年未售土地储备合计1191万平方米,以前三季度销售均价预测总货值约3000亿。

处于橙档区间

作为央企,大悦城在融资方面有着天然优势,但是,其债务压力也不轻。

三季报数据显示,目前大悦城负债总额为1541.66亿元,资产负债率达77.84%。纵观近几年大悦城的资产负债率走势,长期在76%以上,2018年底还曾一度达到84.91%。

当然,大悦城在融资方面还是具有一定的优势。报告期内,子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%;7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78%。此外,2020年上半年融资成本5.14%,处于行业低位水平。

但是,大悦城也不能因此而掉以轻心。华泰证券研报数据显示,截至2020三季度,大悦城净负债率97%,较2019年底下降了1个百分点;现金覆盖倍数为2.62倍,较2019年底增加了0.98倍;扣除预收账款的资产负债率为72%,较2019年底提升了1个百分点。对照融资监管新规“三条红线”标准,大悦城属于橙档房企。不过值得庆幸的是,其资产负债率指标仅超过2个百分点,如果加大去化速度,有望在一定程度上提升短期偿债能力,因此预计年底财务结构能得到进一步改善。

可能是考虑到债务压力问题,大悦城今年前三季度在拿地方面趋于谨慎。数据显示,前三季度公司新增土储总建面约357万方,总土地额约83亿元,预计楼面价2310元/平方米,拿地额占销售额比重约14%,并不是很高。

险资战投浮亏

在去年年底引入的险资战投,目前已经出现了不小的浮亏。

2019年年底,大悦城定增完成,成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为6.73元/股,两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%。此次大悦城定增获1.41倍超额申购,最终确定发行股数为3.60亿股、募集资金24.26亿元;大悦城总股本也由发行前的39.26亿股增加至42.86亿股。

彼时,大悦城对双方的合作信心满满,表示未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动自身更有质量发展。大悦城的前身是央企中粮地产,近年来在规模发展上逐渐“掉队”,始终停留在百亿元阵营。业绩方面,克而瑞研究中心披露的2019年全口径销售数据显示,大悦城的销售金额为481.1亿元,行业排名第58。

在市场竞争激烈的环境下,大悦城进行重组的原因之一,则是通过整合资源实现规模扩张,而引入险资作为战投,则成为其进行资本扩张的新手段。

但投入不到一年,险资持有的市值缩水近三分之一。截至11月10日收盘,大悦城股价收在4.79元,以此估算,两家险资战投当初投入的24.26亿元投资,目前市值已经萎缩至17.24亿元,缩水7.02亿元。

由于房地产行业分红率高、经营稳健,具有较高重估价值的资源型大型房企,成为险资投资的重要标的。同为央企的太平人寿也曾表示,期望分享标的公司稳定的财务收益。入股大悦城,主要是考虑发挥险资的长期投资优势,优化太平人寿资产配置结构,同时支持国有企业做大做强。

然而,理想很丰满,但现实很骨感。就目前而言,再高的分红率,短时间内也难以弥补近期大悦城股价下跌而产生的浮亏。

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