绿地困局:接盘“地王”的人 “摩天大楼专业户” 万亿负债压身

来源:南方周末 2020-12-01 09:58:12

如果天玑财富的投资人放弃本金,以2.5万/平米的价格接手绿地的房产,每平米将亏约8000元。

绿地2020年三季度的净负债率不降反升,达183%,较中报上升了3个百分点,较2019年末则提升了近30个百分点。

绿地再向大股东上海格林兰投资企业有限公司借款1.9亿元,这是年内第二次借款,共计借款6.9亿元。可能由于绿

承诺商办物业,再拿下便宜的住宅用地,曾是绿地控股(600606.SH)的拿手好戏。但如今,商办变成了沉甸甸的“包袱”。

据第一财经报道,绿地正在出售长三角14个项目27个物业,资产价格达231亿元。

根据华创证券报告,以2019年末的数据为基准,绿地剔除预收款后资产负债率为83%;净负债率达到156%;现金短债比为0.79。全面踩中“三条红线”,总负债超万亿。

三个月前,央行和住建部召集12家重点房企,传达了房企融资“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不小于1。

从剔除预收款后的资产负债率来看,绿地83%的水平,在房地产信息服务平台克而瑞统计的TOP10房企中,排在第二位。以净负债率来看,在2019年营收过千亿的A股上市房企中,也仅有绿地一家连续5年净负债率在100%以上。

但一边卖掉旧项目的同时,绿地仍在拿下包含商业在内的新项目,这似乎是绿地难以摆脱的“周转”之策。

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接盘“地王”的人

家住成都的何铭最近才搞明白,为什么自家周边的商业楼一直没有建好。

何铭是绿地GIC成都中央广场一期住宅的业主,2015年购房,2017年入住。该楼盘位于成都“南二环”,10分钟车程即可抵达太古里商圈,称得上是市中心。

2013年12月,绿地以29.9亿元的价格拿下了该地块,成为当年成都的总地价“地王”。该地块面积超过100亩,按照计划,绿地将项目分为4期打造,其中一、二期为住宅,三、四期是包含大型商场、高级酒店、甲级写字楼的复合型生态商务综合体。

何铭向南方周末记者回忆,当初购房主要是绿地的置业顾问介绍,整个项目中间还会建设一个超大型的中央花园。但购房至今的5年时间里,不管是中央花园,还是三、四期地块上的商业综合体,仍不见踪影。“基本上地就没动过”。

前不久,何铭看到一则基金爆雷的新闻,这才发现,绿地早已把三、四期地块上的大部分物业卖给了别人。

爆雷的基金名为“天玑财富”,这是一家深圳的私募基金,其于11月7日发布公告称,由于投资人兑付出现问题,现推出绿地GIC成都中央广场项目公寓安置方案,拿出24套公寓,以2.5万元/平方米的市场价置换给投资人。

“90后”陈蕃,家住深圳福田区,正是天玑财富的投资人之一。他告诉南方周末记者,2018年12月,天玑财富发行了“天玑绿地中央广场私募基金一期”产品,规模2亿元,期限12个月。产品介绍书显示,募集资金用于购买成都GIC项目T2号楼商办物业。

绿地曾发出声明,确认在2018年12月售予深圳市荣海达实业有限公司(下称“荣海达”)124套办公物业。企查查显示,荣海达与天玑财富存在着密切联系,荣海达两大股东均在天玑财富旗下子公司担任要职。

天玑财富的总部位于深圳第一高楼——深圳平安金融大厦的100层。2019年,陈蕃被朋友带去参加了一回在总部举办的高净值人群早餐会,之后被推荐了这款私募产品。

陈蕃说,天玑财富的投资经理曾告诉他,已在2018年底以包销的方式拿下成都GIC项目正在建设的T2号商办楼。所谓包销,就是天玑财富以较优惠的价格拿下了T2栋房源,待绿地建成后,由天玑进行精装修,再以较高的价格售出。中间的差价,就是购买了这只基金的投资人的收益。

天玑财富承诺保本保息,于是陈蕃投了100万购买了基金,时长半年,利率为8.8%。自投入资金后,陈蕃在每个月的15日都能拿到约8000元的利息,但是在半年到期后,却追不回100万元本金。

2020年3月,陈藩前往天玑财富总部交涉,发现很多投资人都出现了无法兑付的问题。4月,天玑财富已经搬离办公地点。

陈蕃多番打听得知,天玑财富从投资人处筹集了定金交给绿地,但是由于项目迟迟未备案,亦未取得预售证,最终致使天玑和绿地的合作发生了变化。绿地退还了部分定金,剩余部分折算成天玑目前持有的124套房源,市场总价约7000万元。

天玑财富最早受到舆论关注是在2018年10月,其以13.85亿元接盘了海航基础(600515.SH)在深圳唯一的地产项目——深圳海航城旧改。然而旧改难以推进,2019年12月开始,天玑旗下针对海航城的多款基金产品也先后出现兑付风险。

如今,绿地成都GIC项目的124套房源,眼看着难以如期建成,销售无法变现,这对于本就面临严重资金压力的天玑而言,无疑是雪上加霜。

关于项目开发进度,天玑财富曾在产品资料中写明,共计41层的T2栋楼已在2017年12月开工,2019年6月项目预售,2020年12月项目主体结构封顶,2022年6月项目竣工备案。

但是,南方周末记者在现场发现,绿地GIC整个三、四期地块,只有T2和T3栋楼大概建起了三四层的样子。据现场销售人员透露,T2栋预计到2022年年末才可建成收楼,目前价格约为1.7万/平方米。

这意味着,如果天玑财富的投资人放弃本金,以2.5万/平的价格接手绿地的房产,每平米将亏约8000元。

绿地回复南方周末记者称,基金理财产品的发行、运营、兑付由发行主体负责,与绿地无关。

同样正在建设的T3栋楼也在销售,却不再是绿地的资产,而是被卖给了上海尔家商业管理有限公司。这是一家专注于运营高端公寓市场的商业地产。2019年6月,该企业宣布拿下了绿地GIC三、四期公寓T3—T7的5栋楼。

对于绿地的进度,尔家也颇有怨言。现场销售人员告诉南方周末记者:“我们的合作商雅诗阁酒店,原本是要在T7栋楼里建的,但是眼见遥遥无期,目前选择了T3栋进行合作。”至于T3栋的收楼时间,预计也要到2023年年底。

绿地表示,成都绿地GIC项目处于有序施工状态,目前正在打造约4.5万方旗舰商业集群,包括绿地大馆以及占地27亩的中央公园。

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商办去化困难

“现在绿地在成都的盘几乎都是停滞状态。”当地一位知名房产博主对南方周末记者说,背后原因是资金不足。

2020年1月,在人民网四川省领导留言板上,成都主线文化发展股份有限公司的负责人投诉称,在各项目结束后少则9个月、多达2年的时间里,尚未收齐绿地西南事业部的合同款。这家公司曾为成都绿地GIC、成都绿地中心等多个绿地楼盘,提供内容宣传服务。

2020年10月,网易房产成都频道发布了一则《绿地,请付款》的文章。内容是成都智取文化传播有限公司,委托四川嘉世律师事务所,向绿地集团西南事业部公开催讨广告款,而讨款金额仅为7.5万元。

根据2020年中报,绿地扣除合同负债、预收款项的流动负债为3890亿元,其中有息负债1213.38亿元,应付账款高达1747.87亿元。

作为“摩天大楼专业户”,绿地在许多城市规划有“绿地中心”类的地标性项目,这是绿地的拿地逻辑——依靠国资背景,通过为地方政府打造超高层地标项目、基建项目、大型商办项目等,换取低价住宅土地。

因此,商办一直是绿地项目的重要组成部分。据观点地产统计,绿地每年新增商办比例在20%左右,每月新增地产项目里,除去纯住宅项目,剩余50%以上也多是商办项目。

以成都绿地GIC项目为例,据《成都日报》报道,2013年,武侯区对原西南食品城、原华丰食品城、成都航空职业技术学院旧址三个地块采取“政府牵头、土地业主配合”的模式,对三个旧城改造地块进行了统一的城市规划和设计,决定将该区域打造成“功能复合+绿色生态+历史文化+精致街区”的复合型生态商务商业区。

2013年年末,绿地以29.9亿元的底价,拿下了超100亩的航空职业技术学院旧址地块。

不过,商办项目是一把双刃剑。在销售行情好的时候,如2014年,绿地商办销售占公司主业销售金额的53.8%,增幅高达90%,助力绿地在这一年里成功赶超万科,成为行业龙头。

但是2020年中报显示,上半年,绿地实现营收2098亿元,同比增加4%;实现利润总额153亿元,同比减少8%。房地产主业合同销售金额中,住宅占比70%,商办占比30%。其中,商办销售额同比下降了33.56%,跌幅超过三分之一。

上海中原地产分析师卢文曦向南方周末记者分析,绿地的房地产项目主要包括住宅和商办两大类。商办项目除大部分出售外,也有部分保留用于出租、商业及酒店运营。2020年受到疫情的冲击,商办买卖市场不景气,进一步造成了去化困难,影响绿地的销售额增速。

一位接近绿地的人士亦向南方周末记者透露,由于部分项目在拿地时对自持办公的比例有要求,部分物业规定在短期内不能转让出售。对于绿地而言,自持的压力很大。

界面新闻曾做过统计,截至2017年底,绿地在全国各地有49栋超高层项目,包括200米以上45栋,400米以上8栋,基本上做到了“凡有二线城市,皆有绿地高层”。

CBRE世邦魏理仕每年发布的《亚太区租户成本指南》显示,一栋甲级写字楼的运营成本很高,从装修到管理,再到后期的维修保养,都需要大量资金。体量越大的商办,也会面临更大的销售或承租压力。

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路径依赖

绿地正在加快处置资产的步伐。

2019年年报显示,通过出售商办项目及处置金融资产等,绿地全年投资收益录得88.64亿元,同比大增197.17%,占该期利润总额的28.97%。

2020年1月,绿地先以75亿元抛售绿地外滩中心三栋写字楼给海通证券;5月,又以48.54亿元出售了绿地外滩中心T2栋写字楼和地下产权停车位项目给上海银行。

11月,绿地再度将价值231亿元的长三角27个商办物业打包出售,该资产包包含青浦绿地中心、苏州绿地中心等超高层地标物业。

一位负责上海投融及大宗交易平台的人士向南方周末记者证实,绿地最新披露的项目推荐书正在业内流传,但是初步看来,买家热情不高。“这两年全国商办体量已经供大于求,疫情还拖延了部分新增商办的入市时间,可选择项太多。”

戴德梁行最新发布的《2020中国商业地产投资意向报告》显示,超60%的受访商业地产投资者认为,写字楼、零售(购物中心和商业街)和酒店的投资规模将下降。除了北上广深杭成,其他城市基本不在大型投资机构考虑范围内。

绿地表示,四季度为商办物业大宗交易活跃期,在此节点进行物业的集中推介,属于公司正常市场营销行为。在每年的销售额中,绿地一般有30%以上的比例来自常规的商办销售。

绿地仍在坚持依靠商办拿地的路径,在抛售资产的同时,依然没有放慢拿地的脚步。

2020年8月21日,参加完“三道红线”座谈会之后的第二天,绿地在武汉以164.3亿元的价格拿下黄陂临空经济区的7宗地块,总建筑面积约426万平方米,包含商服、住宅等地,预计总投资约500亿元。

地块对出让条件有所要求:会展建筑面积不得小于90万平方米,同时对于该会展建筑必须自持经营,不得整体或分割转让。绿地宣布,将在此规划建设全球室内净展面积最大的会展项目。

绿地2020年三季度的净负债率不降反升,达183%,较中报上升了3个百分点,较2019年末则提升了近30个百分点。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉南方周末记者,关于“三道红线”监管新规,之前预计2021年会落地实施,现在可能会推迟。针对绿地的情况,更要紧的也许是两个月内即将到期的4只公司债,共计约170亿元。

对此,绿地正积极推进境内外债券融资。11月11日,上交所发布消息,绿地2020年公开发行170亿公司债券获得通过。该债券为小公募债,期限不超过7年(含7年)。规模刚好等于即将到期的公司债。

次日,绿地再向大股东上海格林兰投资企业有限公司借款1.9亿元,这是年内第二次借款,共计借款6.9亿元。对此,柏文喜称,可能由于绿地负债过高,融资空间小,只能由大股东对外举债再借款给绿地。

关于如何降负债,绿地表示,将按照国家政策导向,进一步收缩海外房地产项目,加快退出步伐;以多种方式,加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产,促进资金回笼;压缩短期借款占比,增加中长期借款占比,优化有息负债结构;坚持“现金为王”的理念,实施审慎稳健的现金流管理,全面提升回款质量。

此外,绿地的股权转让还在进行中。7月26日,绿地另两大股东,上海地产(集团)有限公司和上海城投(集团)有限公司宣布,拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的绿地部分股份,拟转让股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。相当于发行新股进行融资。

11月19日,绿地管理层在与债券投资人的电话会议中透露,拟引入金融背景的央企,有望在春节后完成股权转让。

当天,由绿地控股作为担保人的多只美元债均遭遇暴跌,2025年到期、利率7.25%的美元债创历史最大跌幅。

(应受访者要求,何铭、陈蕃为化名)(文 | 南方周末记者 卢宝宜)

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