在“房住不炒”总基调不变、“三道红线”收紧融资之下，业绩与债务，成为当前摆在房企面前的双重考验。这对金融街控股股份有限公司(下称金融街，000402.SZ)而言尤为如此。

一方面，其归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(下称扣非净利润)持续下滑。该指标在2019年同比下降3.91%的基础上，今年前三季度降幅超六成，弱于同期营业收入及归母净利润的表现。

另一方面，据Wind数据，近年来其净负债率持续高于100%，时至今年三季度末接近200%。同时，以货币资金、短期借款、一年内到期的非流动负债计算的现金短债比连续低于1倍，且呈下行态势。

引起《投资时报》注意的还有其董事长的薪酬。近日，综合iFinD及Wind数据，标点财经研究院携手《投资时报》对数千条A股上市公司董事长的信息及薪酬数据进行了收集及全面剖析，独家推出《2020中国上市公司董事长全样本报告》。数据显示，金融街董事长高靓2019年从公司获得的税后报酬为348.15万元，较2018年少了23.28%。

扣非净利润下降、表现不及归母净利润的原因是什么?有哪些改善业绩的措施?比照“三道红线”，若后续融资受到限制，如何保证债务偿还及公司正常运营?董事长薪酬下降是否与公司业绩下滑有关?针对这些问题，《投资时报》电邮沟通提纲至金融街，但截至发稿尚未收到回复。

单季营收增长前三季扣非净利润走低

公开资料显示，金融街是一家2000年在深交所上市、以商务地产为主业、以开发业务和持有业务为双轮的大型开发运营控股公司。

得益于公允价值变动收益及结算权益比的提升，今年第三季度，金融街营业收入同比增长21.37%，归母净利润大增103.98%，扣非净利润增长6.39%。

综合前三季度，该公司营业收入同比下降21.22%至105.18亿元，归母净利润同比下降33.87%至9.10亿元。其中，向参股公司收取股东借款利息收入、重庆磁器口后街等部分投资性房地产项目竣工确认公允价值变动收益分别贡献2.22亿元、2.40亿元的非经常性收益(税前)。最终，其扣非净利润同比下降62.31%至5.31亿元。

受第三季度业绩增长的影响，金融街前三季度业绩降幅较上半年有所收窄。

但也不难看出，金融街扣非净利润的表现不及归母净利润。扣非净利润是由公司主营业务贡献的真实利润，相比之下更能反映公司的真实盈利能力。而金融街扣非净利润并非首次下滑。2019年，在营业收入、归母净利润分别增长18.41%、5.30%的情况下，其扣非净利润同比下降了3.91%。若将考察时间延长至近十年，其扣非净利润更是屡次下滑：除了前述提及的2019年及今年前三季度外，2011年、2014年、2015年亦分别同比下降10.26%、21.23%、70.94%。

从毛利率的变动亦能看出金融街主营业务的盈利水平在下行。据该公司2019年年报披露，其房产开发业务贡献了公司九成营收，该业务2019年毛利率较2018年降低了9.01个百分点，对此，金融街解释为结利项目的结构性差异所致。此外，其物业出租业务的毛利率也较2018年下降0.42个百分点，物业经营业务毛利率则稍有上升，与2018年相比提高1.47个百分点。

时至今年上半年，受新冠肺炎疫情影响，金融街的盈利未能迎来转机。其房产开发业务、物业租赁业务、物业经营业务毛利率分别较去年同期下降7.76个百分点、1.66个百分点和76.53个百分点。

同样在下降的还有该公司高管层的薪酬。从过去几年的年报可以看到，金融街董事长高靓的薪酬已连续两年缩水，其2017年—2019年从公司获得的税后报酬总额依次为640.08万元、453.77万元、348.15万元。

金融街2019年年报显示，高靓出生于1970年，现任公司董事长、党委副书记，恒泰证券股份有限公司董事，中证焦桐基金管理有限公司副董事长，中国上市公司协会副会长。

净负债率连续多年高企今年逐季好转

横亘在金融街面前的另一难题是负债。

根据备受热议的房企融资“三道红线”，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，否则债务融资将受到不同程度的限制：如果三条全部踩中，房企的有息负债不能再增加;踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条，增速不得超过10%;而即使一条未中，增速亦不得超过15%。比照“三道红线”标准，金融街情况并不乐观。

截至今年三季度末，金融街各项有息负债合计接近900亿元，而货币资金、股东权益分别只有133.74亿元和390.56亿元，净负债率达195.84%。根据Wind数据，从各年末数据来看，金融街的净负债率自2014年起便一直处于100%之上，2014年—2019年末依次为113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。不过，可喜的是，从今年年内情况来看，其净负债率在逐季下降。

从短期偿债能力来看，三季度末，金融街短期借款为73.06亿元，一年内到期的非流动负债为170.89亿元，二者合计243.95亿元，较2019年末大幅增长53.95%。而货币资金仅增长了21.29%。以此计算，金融街的现金短债比由2019年末的0.70倍降至今年三季度末的0.55倍，其货币资金与短期债务之间尚有超过110亿元的缺口，短期偿债压力较大。

可以看出，不管是2019年末数据还是今年三季度末数据，金融街的净负债率及现金短债比均触及“红线”。

在资产负债率方面，根据其财报披露的数据计算，2019年末及今年三季度末，其双向剔除预收款后的资产负债率(即总负债、总资产分别剔除预收款)均超过70%，分别为73.53%、74.58%;而单向剔除预收款后的资产负债率(即总负债剔除预收款)分别为66.84%、67.71%，稍低于“红线”。(《投资时报》研究员黄凤清)

关键词： 业绩降幅收窄 金融街