“金九银十”已不复存在，新房市场多推几个楼盘交易就能上去，二手房市场彻底陷入冰冻，最重要的因素核验价外，现在贷款很难。

    多番调控下，上海楼市冷热并存，新房认购高热不减，二手房进入冰冻期。上海二手房成交价格，正逐步向2020年初水平回撤。

    上海新房市场断供两个月后，第四批次推出42个楼盘，恰逢“金九银十”，目前已有多个楼盘触发积分，认购火热。来自上海网上房地产官方数据显示，仅9月28日上海售出各类新建商品房909套，成交面积6.52万平方米，这一数据为今年新房市场成交高峰。

    上海二手房受核验价和房贷“三价就低”政策影响，成交量直线下降。来自链家网上海数据显示，截至9月27日上海二手房9月网签约9700套，预计9月成交套数在10000套左右，相较于8月份的18000套成交数据下降约40%，为今年以来成交最低点。

    中国房地产报记者在市场走访中也发现，对比年初的高热，二手房市场确实冷下来了，如闵行区年初挂牌价500多万元的“学区房”高兴花园，目前售价仅300多万元，成交总价直降40%；浦东陆家嘴的“老破小”学区房梅园小区最高挂牌价达21万元/平方米，最近挂牌价为12万-13万元/平方米，单价直降8万元/平方米；以一套100平方米房子计算，总价下降约800万元。

    二手房进入冰冻期

    对比新房市场较好的成交量，上海二手房核验价与“三价就低”新政之后，二手房成交量速冻，价格也急速下降。

    链家网统计数据显示，截至9月27日，上海二手房网签约9700套，预计最终成交套数在1万套左右，相较于今年8月的1.8万套下降约40%，是今年以来成交最低点。对比链家今年以来二手房挂牌量也可以看出，从2020年7月近10万套到现在的2万-3万套，房源在急速减少。有中介表示，虽然还有大量“内网”房源，占比约为20%，不过市场确实冷下来了。

    记者从从贝壳找房APP、中原地产等平台可见，大量热门板块挂牌价格明显下降，上海知名学区浦东陆家嘴的“老破小”梅园小区，最高挂牌价达21万元/平方米，最近挂牌价为12万-13万元/平方米，单价直降8万元/平方米，以一套100平方米的房子计算，总价下降约800万元。

    记者在学区房集中的闵行区发现，区域内对口闵行畹町实验小学的老旧小区高兴花园、常兴家园价格均有不同幅度下降。以高兴花园为例，现在挂牌单价普遍在6万元/平方米左右，年初同面积挂牌价500多万元的房子，现在普遍挂牌价在300多万元，部分房源价格直降40%。

    在上海闵行区从事多年二手房交易的太平洋中介张经理表示，高兴花园等好几个老旧小区房源比较多，以前外地人只要买房都能入学，现在外地人买了也上不了学，主要还是学区政策变了，居住舒适感也欠缺，看房的人也少。

    同时张经理也表示，闵行区春城、春申景城等次新房对口闵行公办第一梯队学区，核验价在8.9万元/平方米，100平方米房子总价比之前下调约100万元。

    上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示，新房多推几个楼盘成交量就能上去，学区房二季度就已降温，主要是受核验价政策影响，即使入学门槛不变，房屋本身价格也会发生降价。

    对于上海二手房和学区房降价原因，宋红卫也表示，上海二手房和学区房不管是挂牌价还是成交价均有不同程度下调，一是教育制度改革降低了学区房热度；二是挂牌核验导致部分高价房源无法入市；三是二手房“三价就低”直接抬高了购房者的首付比例，部分购房者面临预算不够的情况，导致成交量不足，进而影响房价；四是按揭贷款额度紧张，大量按揭贷款停滞，10月份仍然会受“三价从低”和贷款额度紧张的影响。

    二手房流动性减弱

    今年楼市调控深入到二手房市场，目的就是降低房产的流通性，扼杀房子的投资属性。

    今年多个城市为二手房成交价建立价格指导，延长了增值税免征年限，延长二手房限售年限，一系列连环政策让二手房市场毫无喘息机会。

    据数据统计，上海8月份二手房仅成交13384套，成交量暴跌43.42%，几近腰斩，成交价格同样大幅下滑，从41644元/㎡降至37939元/㎡，跌幅达8.89%。

    而深圳市8月二手房过户成交2043套，连续5个月下跌，创近10年同期新低，环比下跌22.6%，同比下跌超8成。

    二手房市场持续低迷，有利于刚需的市场正在形成，房东的赌徒心态崩塌，将会有越来越多的投资客，加入降价促销行列。

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