债务阴影下股价闪崩 地产洪流下小房企黯然离场

来源:第一财经 2020-11-11 09:28:54

温商向来以“胆量”走天下,最近五天,面目瘦削的陈承守似乎是走在“刀刃”上。

11月10日,港股上市房企新明中国(02699.HK)开盘暴跌,3分钟内跌幅达4.76%,截至发稿报0.122港元/股,总市值仅2.29亿港元。这只“仙股”的黑天鹅式灾难始于11月5日,当天该股突发跳水,12分钟内直线暴跌90%,当日报收0.125港元/股,最终跌幅87.86%。

现年54岁的陈承守,是这家公司的董事会主席兼行政总裁。当天,因其所持部分股票用于抵押融资,其中约1.64亿股(占公司总股本8.72%)因股价急剧下跌被强制于市场出售。被强制平仓后,陈承守所持新明中国的股权由62.38%降至53.66%。

陈承守的风暴远不止于此,2015年上市时,他立志将新明中国打造成“香港上市儿童地产第一股”;五年过去,这家小房企却陷入土储缩水、盈利暴跌、债务违约、以股抵债的尴尬境地。陈承守没能借资本的力,却被滚滚地产洪流所抛弃。

而在国内,诸多小房企如新明中国般,一直未能进入地产主流竞争行列。它们曾见证房地产市场的炽热与冷却,也曾热衷于杠杆运作,直至陷入债务危机。在规模房企日渐庞大、融资环境变化的当下,退场似乎是其难逃的命运。

债务阴影下股价闪崩

对11月5日突如其来的股价蒸发,新明中国仅表示:“不知悉导致有关股价及成交量变动原因,或须予披露的内幕消息。”而在此之前,新明中国股价长期维持在1港元左右,直直横盘五年,最高仅到1.75港元/股。

实际上,港股小市值股票经常出现暴涨暴跌现象,因其日常成交量较小,一旦有资金出入便会引发股价波动。2019年底,佳源国际和阳光100便曾遭遇股价“大崩盘”。

香港证监会也曾提示称,公司股权高度集中于数目不多的股东,即使少量股份成交,股价也可能出现大幅波动。此外,有时个股出现闪崩现象,是因大股东股权质押比例较高,股价下跌时不能及时补仓,引发该股被集中抛售或被强制抛售的风险。

作为一名典型温商,陈承守热衷于地产金融及各种股权运作。

早在2012年,新明中国便以4.4亿元入股温州银行,成为其大股东。当时,陈承守对外界称,做企业的人都有种感觉,在银企关系中总处于弱势地位,接触到许多渴望金融扶持却被忽视的中小微企业后,内心便萌生“办银行”的念头。

2015年,陈承守带领新明中国登陆港股资本市场,并提出“一体四翼”商业模式,即以“中童·巴比尼”为核心,中童基金、中童会展、中童文化、中童商城四大板块协同发展,打造中国孕婴童全产业链运营服务平台。

但就在此后一年,我国房地产融资政策进入长期化、精细化管理。从股权融资重新收紧,到债权融资进入总量管控,房地产融资监管不仅是短期调控,更承担了“防范系统性风险”的任务,持续扩张的房地产融资规模已成为需要防范的“灰犀牛”。

2017年,陈承守彼时作为杭州市政协委员、杭州市温州商会会长、杭州市工商联总商会副会长,还曾公开发声表示,温州商会有很多优秀的中小企业,但常常碰到融资难的问题。

为此,新明中国寻求各种融资途径,包括可换股债券。2018年5月15日,新明中国与认购人ChanceTalentManagementLimited就发行本金总额不超过3亿港元的可换股债券订立认购协议,年利率6.5%(另加1%手续费),期限2年。

按每股1.39港元的换股价计算,倘若换股权悉数行使,最多可配发及发行215,827,338股股份。上述债券由XinxingCompanyLimited(陈承守为实控人)将其持有的940,000,000股股份抵押予认购人,陈亦就此债券提供担保。

但随着债券兑付期到来,新明中国账面却捉襟见肘。截至2020年6月底,新明中国的其他借款总额约18.86亿元,全部须于一年内偿还,同期现金只有924.2万元。期末有关违约借款及交叉违约借款的利息约1.18亿元已逾期。

无奈之下,新明中国选择以公司股份替换所欠借款。10月27日,新明中国控股股东与北控城投订立买卖协议,后者同意向Xinxing收购554,193,490股新明中国股份,名义代价为1.00港元,该等股份乃以ChanceTalent为受益人予以押记。

根据协议条款,北控城投还向Xinxing及陈承守承诺此后的义务,包括尽其最大努力协助新明中国解决与公司向ChanceTalent发行的可换股债券的逾期金额、与公司借款项下的逾期利息、与将于2020年内到期的贷款等有关问题。

在公司资金危机已现端倪、股权交易及质押频频的情况下,新明中国股价出现暴跌。

迷你房企黯然离场

自始至终,新明中国都未能跨入中国房地产洪流的中心。

2015年,新明中国悄然上市时,中国千亿房企数量已达到7家。当年,万科销售金额突破2600亿元,恒大销售金额2050.4亿元,绿地同样风光无限,销售金额为2015.1亿元。位居其后的则为万达、碧桂园、中海地产、保利地产。

上市当年,新明中国年度销售金额为12.53亿元,公司土储总建筑面积还有143万平方米。而到今年上半年,该集团期内物业销售额仅录得6370万元,较去年同期减少约12.8%,总土地储备已缩水至106万平方米。

2015~2019年,新明中国营业收入分别为13.49亿元、6.60亿元、19.01亿元、6.25亿元和1.63亿元;净利润分别为3.68亿元、1021.10万元、2.42亿元、4291.10万元和-1.17亿元。截至2020年上半年,新明中国营业额约9510万元,股东应占亏损约7160万元。

体量尚小,是新明中国难以突围而出的基础因素。但陈承守过早地将公司战略聚焦于商业地产,并将业务延伸至电子商务、保险金融等行业,也是使新明中国资金大量沉淀、没能在房地产红利尾声杀出重围的原因。

2017年以来,新明中国大力推进祁安保险经纪发展,并期望将上海、杭州两个中童·巴比尼项目复制到全国。但事与愿违,新明中国官网最后一条新闻还停留于2018年,此后便再无更新,中童·巴比尼项目也未能“遍地开花”。

进入2020年,在债务承压的情况下,新明中国还在推进房地产投资业务。3月23日,该公司表示,与上海常青溢汇资产管理有限公司及深圳市常青鼎盛投资咨询企业订立合作谅解备忘录,成立房地产基金以投资中国内地物业市场。

没有空闲资金拿地,新明中国便以股权来交换。为获取汕头市潮南区一旧改地块,新明中国于6月17日与马学忠订立协议,以1.78亿港元的代价收购目标公司,方式为新明中国按每股1.0港元向卖方配发及发行股份,即1.78亿股新股份。

频频股权运作下,这家迷你房企最终陷入债务、股价的连环危机中,难觅前路。

实际上,新明中国的遭遇是诸多激进小房企的缩影。近日市场消息称,亿达中国在合肥的智慧科技城项目,因为拖欠土地款一直搁置,正寻找买家接盘;此前其在安徽池州的项目已经正式破产,进入资产处置阶段。

深陷债务危机的新华联也再爆违约事件。11月4日,海通证券称,截至11月2日,未能收到19新华联(000620.SZ)控MTN001兑付利息3500万元,构成实质违约。当日,大公国际资信评估有限公司将“19新华联控MTN001”的债项评级从此前CC下调为C。

中债资信指出,企业违约的外在因素包括宏观经济环境发生不利变化、资本市场信用环境紧张等;但根源还在于企业长期来经营决策不慎、经营状态恶化以及短期偿债压力巨大导致流动性枯竭,促使融资环境恶化,信用风险不断加剧。

随着融资“三道红线”落地,在控制风险的同时依然给房企留有发展余地。而新明中国此类危机重重的小房企,则将面临更加狭窄的生存空间。

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